Ofisten konuta dönüşümde kafa karışıklığı!
04 Ocak 2023 Çarşamba
Abdullah Tolu
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de şu anda yaşanan en büyük sorunlardan birisi, konut fiyatları ile konut kiralarındaki artışlar.
VERGİ KURDU

Ofisten konuta dönüşümde kafa karışıklığı!

Abdullah TOLU

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de şu anda yaşanan en büyük sorunlardan birisi, konut fiyatları ile konut kiralarındaki artışlar. Bunun nedeni ise, giderek yükselen talebe karşılık konut üretiminin yetersiz olması! Sorunun çözümü, konut üretimini yani arzını artırmaktan geçiyor. Ancak, bir bina inşaatının başlama ve bitiş süreci yaklaşık 3 - 4 yıl sürüyor. Yani, kısa sürede konut inşa edilerek teslim edilmesi mümkün değil.

Bizim kısa sürede konut arzını artıracak çözümlere ihtiyacımız var. Konut sektörünün üst çatı STK’ları olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, konut arzında yaşanan sıkıntıların çözümüne yönelik olarak ilgili Bakanlıklara bir öneri de bulundu.

Sektör hangi öneride bulundu?  
Konut sektörü, şu an İstanbul Finans Merkezi hariç ülke genelinde toplamı 4 milyon metrekareyi bulan, arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin acilen konuta dönüştürülmesi önerisinde bulundu.

Bu öneri hayata geçirildiği takdirde, sadece İstanbul'da 1,5 milyon metrekare, ülke genelinde ise toplam 4 milyon metrekarelik ofisin konuta dönüştürülmesinin önünün açılacağı, bu ofislerin konuta dönüştürülmesi halinde, İstanbul'da 10 bin, Türkiye genelinde ise 40 bin olmak üzere toplam 50 bin yeni konut arzının söz konusu olacağı ifade edildi.

Ofisi konuta dönüştürmeye ilişkin ilk düzenleme yapıldı!
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu öneriyi dikkate alarak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde değişiklik yaparak, "ticaret + konut" parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80'i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023'e kadar konuta dönüştürülebilmesine imkan sağladı (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Geçici Madde 5, 18 Ağustos 2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmi Gazete).

Bakanlık, yaptığı bu değişiklikle, sadece "ticaret + konut" şeklindeki karma projelerdeki ofislerin konuta dönüştürülmesini uygun görmüş oldu.

Düzenlemenin ayrıntıları neler?
1) Söz konusu düzenlemeye göre, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenmesi gerekiyor. Yani, ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı olanların ofisleri kendi kendilerine konuta çevirmeleri söz konusu değil. Bunların mutlak suretle ilgili mercilere başvurarak, daha önce ofis/büro amaçlı düzenlenen yapı ruhsatlarında, bu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüşüm için kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırmaları ve tadilat ruhsatı düzenletmeleri gerekiyor.  

2) "Ticaret + Konut" parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümler, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80'i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023'e kadar konuta dönüştürülebilecek.

3) Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi, sadece 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş ofisler için geçerli.

4) Uygulama İmar Planlarında “Ticaret + Konut” olarak belirlenmiş alanlarda, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, yapı ruhsatlarında 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranını yüzde 80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırılması gerekiyor. Yani, dönüşümde son tarih, 1 Temmuz 2023.

Sektör yapılan düzenlemeyi olumlu ancak yetersiz buldu!
Ofislerin konuta dönüştürülmesi önerisinde bulunan sektör, yapılan bu düzenlemeyi olumlu ancak sınırlı ve yetersiz buldu. Sektöre göre, sadece "ticaret + konut" şeklindeki karma projelerin değil, tamamı ticari ünite – ofislerden oluşan binaların da konuta dönüştürülmesi gerekiyor.

Sektör yeni önerisini ilgili Bakanlara iletti!
Sektör bu önerisini, gerekçelendirmek suretiyle yeniden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği ile Hazine ve Maliye Bakanlarına iletti.

Yönetmelikte ikinci kez değişiklik yapıldı!
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin geçici 5. Maddesinde yeni bir değişiklik yaparak, Uygulama İmar Planlarında “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı” kullanımlı olmakla birlikte plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, 31 Ekim 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı % 80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilmesine imkan sağladı (31 Aralık 2022 tarihli ve 32060 sayılı Resmi Gazete).

Yani, Uygulama İmar Planlarında “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı” kullanımlı olmakla birlikte;

- Plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, 31 Ekim 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılardaki ofisler konuta dönüştürülebilecek!

- Plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunmayan alanlarda ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılardaki ofisler ise konuta dönüştürülemeyecek.

Yapılan yeni düzenleme Sektörün talep ettiği değişiklik değil!
Sektörün kısa sürede konut arzını artıracak önerisi son derece açık ve net: İstanbul Finans Merkezi hariç ülke genelinde toplamı 4 milyon metrekareyi bulan, arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin acilen konuta dönüştürülmesi. 

Peki, ilgili Bakanlık olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu konuda ne yaptı? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde iki defa değişiklik yaptı ancak bu değişiklikler sektörün çözüm önerisi ve talebini bir türlü karşılamadı.

Sektör, arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin tamamının acilen konuta dönüştürülmesini isterken, Bakanlık,

- İlk değişiklikle, sadece “ticaret + konut" parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin,

- İkinci değişiklikle de, “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı” kullanımlı olmakla birlikte plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, 31 Ekim 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılardaki ofislerin 

konuta dönüştürülmesine izin verdi.

Bu konuda bir inatlaşma mı var yoksa kafalar mı karışık?
Şimdi hemen herkes haklı olarak ofislerin konuta dönüştürülmesi konusunda Sektör ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı arasında bir inatlaşma mı var yoksa bir kafa karışıklığı mı söz konusu diye soruyor!

Bu süreci yakından takip eden birisi olarak, bir inatlaşma olmadığını ancak “sadece ticaret” olarak belirlenmiş ve plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunmayan binalardaki ofislerin tamamının konuta çevrilmesi konusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nda bir tereddüt veya kafa karışıklığı yaşandığını düşünüyorum.

Sorun ciddi acil çözüm şart!
Şu an ülkemizin ciddi bir konut arz sıkıntısı var. Bunun yanında konut sahiplik oranımız da günden güne düşüyor. Yani, kısa ve orta vadede konut üretimini artırmamız gerekiyor. Artan nüfus ve deprem gerçeği, bunu biraz da zorunlu kılıyor. İlgili Bakanlıkların sektörden gelen talepleri iyi değerlendirmeleri ve hayata geçirmeleri önemli.

Bu kapsamda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan söz konusu iki değişikliği olumlu görmekle beraber, sektörün “sadece ticaret” olarak belirlenmiş binalardaki ofislerin tamamının plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın konuta çevrilmesine ilişkin önerisini çok önemli buluyor, bu önerinin de bir an evvel hayata geçirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Bu şekilde, özellikle büyükşehirlerde kısa vadede konut arzının artırılabileceği kanaatindeyim.

Ne dersiniz?
REKLAM ALANI
" Vergi Usul İncelemeleri ve İzaha Davet Uygulamaları" Konulu Eğitim Toplantısı Ataköy Yunus Emre Kültür Merkezi Toplantı Salonunda Yapılacaktır.
İş Kanunu ve SGK Güncel Konular İle İş ve SGK Mevzuatı Çerçevesinde " Konulu Eğitim Toplantısı Topkapı Eresin Otelde Yapılacaktır.
Geleneksel Kahvaltılı Etkinliğe Davetlisiniz...
Sertifikalı " Enflasyon Muhasebesi ve Mali Tablolara Etkisi " Konulu Eğitim Toplantısına Davetlisiniz...