MEVZUATIN İÇİNDEN
Mayıs ayı, emlak vergisi beyan ve ödeme dönemi
Talha APAK
Maliklerin serveti üzerinden alınan emlak vergisi, mükellef sayısı itibarıyla en eski ve en geniş kapsamlı vergi olup, özel mülkiyet hakkının bulunduğu tüm ülkelerde uygulanmaktadır. Ticari bir faaliyeti bulunsun ya da bulunmasın, hemen her taşınmaz sahibinin Mayıs ve Kasım aylarında iki taksit halinde ödemek zorunda olduğu bir vergidir.
Kamunun gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi, yerel yönetimler için de önemli bir gelir kaynağıdır. Ancak uygulamada, vatandaşlar emlak vergisi konusunu takipte gerekli özeni göstermedikleri için önemli sayılabilecek cezalarla karşılaşabilmektedirler. Emlak Vergisi Rehberi, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından her yıl güncellenerek yayımlanmaktadır.
Vergi değeri
Bina, arsa ve araziler için vergi değeri; Vergi Usul Kanunu’nun (VUK), asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonları ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından müştereken tespit ve ilan edilen bedeldir.
Tespit edilen vergi değeri, VUK hükümleri uyarınca aynı yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak bulunur. Buna göre, 2025 yılı vergi değerleri, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılarak hesaplanacaktır.
Vergi oranları, tarh ve tahakkuku
-Meskenlerde binde 1
-Diğer binalarda binde 2
-Arazide binde 1
-Arsalarda binde 3
Vergi oranları, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanmaktadır. Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından dört yılda bir olmak üzere, takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh edilir.
Verginin ödeme zamanı
Emlak sahipleri, ilk alımda beyan vermişlerse daha sonra yeniden beyanname vermelerine gerek yoktur. Belediyece tarh edilen emlak vergisinin birinci taksiti Mayıs ayında, ikinci taksiti ise Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte, gayrimenkulün kayıtlı olduğu belediyeye ödenebilir. Verginin zamanında ödenmemesi hâlinde, 6183 sayılı Kanuna göre her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere gecikme zammı tahsil edilir.
Vergiden muaf olanlar
-Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olanlar veya bu meskenin intifa hakkına sahip bulunan engelliler,
-Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
Gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylıklarından ibaret olanlar,
-Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri,
Emlak vergisinden muaftır.
Yeni Taşınmazlarda vergi durumu
Yeni taşınmaz alındığında, ilk yıl emlak vergisi ödenmez. Ancak bu yıl için emlak bildirimi yapılması zorunludur. Vergi ödeme yükümlülüğü, edinilen yılı takip eden yıldan itibaren başlar. Örneğin, 2024’te ev alanlar 2024 için emlak vergisi ödemez; ancak 2025 yılı için vergi ödeyeceklerdir.
Değerli konut vergisi
2025 yılında uygulanacak olan değerli konut vergisinin alt sınırı, 2024 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı (%21,965) oranında artırılarak 15.709.000 TL olarak belirlenmiştir. Buna göre;
-15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil): 15.709.000 TL’yi aşan kısım için binde 3
-23.564.000 TL ile 31.421.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil): 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için binde 6
-31.421.000 TL’den fazla olanlar: 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için binde 10
2025 yılı sonunda belirlenecek yeniden değerleme oranının yarısı uygulanarak tespit edilecek vergi değeri, eğer 15.709.000 TL’yi aşarsa, 2026 yılının 20 Şubat tarihine kadar “Değerli Konut Vergisi Beyanı” verilmesi
gerekecektir.
Deprem bölgesindeki durum
Merkez üssü Kahramanmaraş olan deprem nedeniyle, Emlak Vergisi Kanunu’nun 9. maddesi uyarınca, oturulması ve kullanılması yasaklanan binalar için 2023 ve sonraki yıllarda emlak vergisi alınmayacaktır. Bu yasak kalktığında vergi tahsiline yeniden başlanır.
Bu hüküm sadece 6 Şubat 2023 depreminin etkilediği yerlerle sınırlı değildir; benzer durumlar tüm ülke için geçerlidir. Dolayısıyla, bu istisnanın uygulanabilmesi için illaki büyük çaplı bir deprem olması gerekmez.
Emlak vergisi üzerine bir analiz
Mevcut mevzuat, kurumlar arası koordinasyon eksikliği ve vergiye tabi taşınmazların dinamik olarak izlenememesi gibi sistemsel eksiklikler nedeniyle, taşınmazların güncel ve gerçek değerlerinin belirlenememesine yol açmakta ve bu da emlak vergisi kayıplarına neden olmaktadır.
Vergi değerlemesinde karşılaşılan en önemli sorun, taşınmazların gerçekçi ve doğru değerlerinin tespit edilememesidir. Dört yılda bir yapılan genel değerleme süreci, ekonomik gelişmelere göre güncellenmediği için, vergilendirme adaleti zedelenmektedir.
Emlak vergisi, devletin genel vergi gelirleri içinde büyük bir paya sahip olmamakla birlikte, yerel yönetimler için vazgeçilmez bir gelir kaynağıdır. Ancak değerleme sürecindeki adaletsizlikler hem vatandaşların güvenini zedelemekte hem de uygulamada sıkıntılara yol açmaktadır. (Dünya)