Kentsel dönüşümde KDV oranı kimi, nasıl etkileyecek?
27 Şubat 2021 Cumartesi
Bilindiği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara . . . .
Kentsel dönüşümde KDV oranı kimi, nasıl etkileyecek?
SERBEST KÜRSÜ

Kentsel dönüşümde KDV oranı kimi, nasıl etkileyecek?

Ali ÇAKMAKCI - Yeminli Mali Müşavir - E. Hesap Uzmanı

Bilindiği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara (Riskli alan, Rezerv alan, Riskli yapı) yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde (kentsel dönüşüm alanlarında) yapılan binalarda taşınmaz maliklerinin doğrudan kendilerinin bina yapımlarına ilişkin inşaat hizmeti almalarında KDV, arsa karşılığı inşaat işlerindeki gibi (trampa/mal değişim sözleşmeleri) %1 yerine, %18 gibi daha yüksek oranda uygulanmaktaydı. Bu fiili plandaki aksaklık ve yaratılan haksız durum, taşınmaz maliklerinin doğrudan doğruya kendilerince yaptırılan bu projelere ilişkin KDV oranının da indirilerek bize göre çok geç te olsa giderilmesine olanak tanımış oldu.

30 Ocak 2021 tarihli ve 31380 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (Karar Sayısı: 3470)” ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde katma değer vergisi (KDV) yüzde 1 olarak belirlenmiştir.

Taşınmaz maliklerinin müteahhitlere arsa payı vermeden dönüşüm projelerini doğrudan kendileri yaptırarak aynı alanda konut inşa etmek istemeleri ve bunun için müteahhitlerden inşaat taahhüt hizmeti almaları halinde, daha önceden bu hizmetlere genel oranda yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Cumhurbaşkanlığı’nca alınan bu yeni kararla, afet risklerine karşı yenilenmesi gerekli görülen konutlarla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapamayan riskli yapı malikleri için de doğrudan bir KDV indirimi imkanı sağlanmış oldu. Bu düzenlemenin inşaatın maliyetinde neredeyse %17 düzeyinde tasarruf sağlatarak, projelerin daha uygulanabilir, kanunun daha amaca hizmet edebilir bir noktaya gelmesine de katkı sağlayabileceği açıktır.

Mevcut durumda riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde, arsa karşılığında riskli bina kat maliklerine verilen net alanı 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 m2’nin üzerindeki konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanıyor. İşyeri teslimleri ise %18 KDV oranına tabidir.

Bahsi geçen karar ile 2007/13033 Sayılı Karar'a ekli (I) sayılı listenin 13’üncü sırasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmiştir:

 “6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapıların” bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,”

- Öncelikle, bu tür taahhüt tipi projelerde sadece konutlar için indirimli KDV oranının geçerli olduğunu iletmet isteriz. Bu açıdan işyerleri/ticari alanlar için verilen inşaat taahhüt hizmetlerinde bu hüküm geçerli olmayacaktır. Bu tür taahhüt hizmetleri için KDV oranı genel KDV oranı olan %18 olarak uygulanmaya devam edecektir.

- Kentsel dönüşüm projelerinde projenin büyükşehirlerde olup olmaması indirimli KDV oranını bu açıdan etkilememektedir.

- Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için doğrudan inşaat maliyetlerinde %17’lik bir teşvik (indirim, kolaylık) sağlanmıştır. Zira, bu kişiler KDV yi indirim konusu yapamamaktadırlar.  

- Keza, bu düzenleme kapsamındaki konutların inşaat taahhüt işleri için müteahhit tarafından 30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda %1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, kanunun 29/2’nci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü yer almamaktadır) (2021 yılı için 18bin 900 TL’yi aşan kısım için) indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır. Projeler bu tarihten önce başlasa da, bu Kararın yayımı tarihinden sonra kesilen tüm hakedişlerde bu yeni KDV oranı uygulanabilecektir.

- Kararda %1 KDV oranı sadece mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri için geçerli olduğundan, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar isabet eden taahhüt işleri %1, bir buçuk katını aşan kısım ise yine %18 KDV ye tabi olacaktır.

Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerde mevcut toplam 1.000 metrekare “inşaat alanı” bulunan ve dönüşüm projeleri kapsamında yıkılarak taahhüt yoluyla yerine toplam 2.500 metrekare “inşaat alanı” izni verilen bir “karma projede (konut ve işyeri)” bu yeni toplam inşaat alanının %20 sinin işyeri olduğu durumda, yeni inşaat alanının 500 metrekaresi doğrudan işyerine ayrıldığından bu alanda KDV oranı %18 uygulanacaktır. Bu teslimin KDV iadesi imkanı ise bulunmuyor.

Fakat, ticari alandan arta kalan 2.000 metrekare yeni inşaat alanı konutlara ayrıldığı için bu inşaat alanlarından eski yapının 1.000 metrekare inşaat alanının 1.5 katı olan toplam 1.500 metrekaresi için %1 KDV, bunu aşan 500 metrekare konut inşaat alanı için ise, “konutun metrekaresine olursa olsun”, %18 KDV uygulanması gerekmektedir. Konutun metrekaresi KDV oranı açısından önemli olmayacaktır, zira yapılan teslim konut değil bir tür inşaat taahhüt hizmetidir.

Bu durumda, müteahhitler yaptıkları inşaat taahhüt hizmetlerinde m2 ve işyeri teslimleri itibariyle yapıyı analiz edip kestikleri hakediş faturalarında bu orantıyı esas alarak KDV hesaplamaları gerekmektedir.

- Taşınmaz maliklerinin yeni inşaatten kaç birim konut aldıklarının indirimli KDV oranı açısından herhangi bir önemi yoktur. Önemli olan, toplam ne kadar metrekare inşaat alanının konuta ayrıldığıdır.

- Yeni projenin bir tür yenileme, bakım onarım türünde değil de, “yeni bir inşaat” sınıfında tanımlanması gerekmektedir.

- İnşaat taahhüt işleri doğrudan taşınmaz maliklerine verilmesi gerektiğinden alt taşeronlarda ise indirimli KDV oranı uygulanamayacaktır.

- Sözleşmenin ne zaman düzenlendiğinin, inşaat yapım izninin ne zaman alındığının, inşaatın büyükşehirde olup olmamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır.

- İndirimli KDV oranı sadece inşaat taahhüt hizmetlerinde geçerli olup, mal, malzeme, hizmet veya çeşitli tür danışmanlık hizmetleri bu kapsama girmemektedir.

- 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan %1 KDV oranı kapsamına sadece “Riskli Yapı”ların girdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan ve rezerv alan olarak tanımlanan yerlerde (Riskli alan, Rezerv alan) gerçekleştirilen inşaat taahhüt hizmetlerinde yüzde 18 KDV oranı uygulanması gerekmektedir. (Dünya)
16 - Yönetim Kurulunun İbra Edilmesinden Sonra, Başkan Olgun Bazı Bilgilendirmelerde Bulundu, Daha Sonra YMM Ahmet Gündüz Teşekkür Konuşmasını Yaptıktan Sonra Başkan Olgun'un Genel Kurul Duyurusunun Ardından Seçimlere Geçildi. (SON)
Sağlık Bakanlığı'nın açıkladığı güncel corona virüsü verilerine göre semptom gösteren 2 bin 915 hastayla birlikte 63 bin 82 yeni vaka . . .
Tarım arazilerinin satışı ve intikal işlemlerinde; vefat tarihinden itibaren 1 yıl içinde intikal işlemlerini yapan tüm mirasçılardan vergi ve . .
7252 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle 4447 sayılı Kanun’a geçici madde 26. madde eklenerek, işyerlerinde kısa çalışmanın ve . . . .
Bir sermaye şirketinin ortağının şirkete daha önce nakden verdiği borcun sermayeye eklemesi halinde bu sermaye artırımının . . . .
Genelgede, salgınla mücadele sürecinin temel prensipleri olan temizlik, maske ve mesafe kurallarının yanı sıra . . .
Nisan ayı kurumlar için yıllık beyanname dönemi. Bu nedenle ben de belli bir konu yerine, kanunun geneline bir bakış yapıp,. . .
Bilindiği üzere, 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre yeminli mali müşavir ya da . . .
Webinarda; KGK Muhasebe Standartları Dairesi Başkanı Sn. Mehmet ŞİRİN moderatörlüğünde, KGK Uzmanları . . . .
5510 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında sigortalı sayılan kişileri (Ek 9 uncu maddesi kapsamındaki . .
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/B maddesinde hükme bağlandığı üzere “Türkiye’de gerçekleştirilen araştırma,
Yargının üç saç ayağından biri olan savunma makamını temsil eden avukatlar, son zamanlarda maalesef üzücü olaylarla gündemde yer . .
Yıllık gelir ve kurumlar vergisi beyannamelerinin verileceği Mart ve Nisan aylarında en çok sorulan konulardan birisi de, . . .
İşçinin kıdem tazminatı alabilmesine imkan veren şartlardan birisi de kadın işçilerin evlenmesine ilişkindir.1475 sayılı İş Kanunu’nun . . .
İşten Çıkış Kodlarında Değişiklik Yapıldı.İşten Çıkış Kodlarında Değişiklik Yapıldı.İşten Çıkış Kodlarında Değişiklik Yapıldı.
Türkiye İktisadi Girişim ve İş Ahlakı Derneği Gençlik Kurulu olarak “sosyal sorumluluk değil toplumsal zorunluluk . . .
Sosyal Güvenlik Kurumuna olan prim, idari para cezası ve bunlara ilişkin gecikme cezası ve gecikme zammı borçlarını tecil ettiren ve . . .
31 Aralık 2020 tarihli 5. Mükerrer Gazete’de yayımlanan “7262 Sayılı Kitle İmha Silahlarının Yayılmasının Finansmanın Önlenmesine İlişkin