Evini satan vergi ödeyecek mi?
02 Mart 2024 Cumartesi
Değer artışı kazancı için yapılan gayrimenkul alım ve satımından elde edilen gelirin vergilendirilmesi gerekiyor.
Evini satan vergi ödeyecek mi?
Evini satan vergi ödeyecek mi?

Nedim Türkmen
    
Değer artışı kazancı için yapılan gayrimenkul alım ve satımından elde edilen gelirin vergilendirilmesi gerekiyor. Bu kapsamda 2023’teki 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcılar bu konutları 5 yıl içerisinde elden çıkartmışlarsa vergi ödemek zorunda.

Ülkemizde, 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır. Bu satış rakamının 1.025.543 adedi ikinci el konut satışıdır. Konut satışı 31.12.2023 tarihi itibariıyla 1.225.926 olarak gerçekleşmiş olup, bu satış rakamının içinde ikinci el konut satışı rakamı 846.384’tür. Sonuçta 2023 yılında konut satışları 2022 yılına göre %17.5 oranında azalmıştır.

Ülkemizde yılda yaklaşık 1.200.000 ile 1.500.000 arasında konut alınıp satıldığı için, bu alış ve satış arasında elde edilen kârların vergilendirilmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın “ticari kazanç” mı “değer artış kazancı” mı olduğu hep tartışılmaktadır.

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak bir meslek halinde sürdürülüyorsa, alım satım işlemleri birden fazla ise ve kazanç elde etmek için yapılıyorsa ve ticari bir organizasyon varlığı görülüyorsa ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapmak gerekmektedir. Uygulamada bazı satıcıların vergi mükellefi olmamalarına rağmen; işlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olması halinde; değer artış kazancı olarak değil, ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirildiğini hatırlatmak isterim.

2023 yılında gerçekleşen 846.384 ikinci el konut satışı işleminde, satıcılar bu gayrimenkulleri 5 yıl içerisinde elden çıkartmışlar ise “değer artış kazancı” olarak beyanname verip vergi ödemek zorundadırlar. Zaten, Hazine ve Maliye Bakanlığı da 2023 yılında yaptıkları satışlar nedeniyle 2024 yılında beyanname vermesi gereken 200.000’in üzerinde satıcıya kısa mesaj göndererek hatırlatmada bulundu.

Bugün sizlere, ticari kazanç kapsamında değerlendirilmeyen, gerçek kişilerin elde etme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışa konu ettikleri gayrimenkuller ile ilgili olarak nasıl vergilendirileceği, matrahın ve verginin nasıl hesaplanacağını örnek yardımıyla açıklamaya çalışacağım.

SATIŞ İŞLEMİ, ALIŞTAN İTİBAREN 5 YIL İÇİNDE GERÇEKLEŞMELİDİR

Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6’ncı maddesi uyarınca, ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4, 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların; iktisap tarihinden başlayarak, beş (5) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 tam yıl içerisinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer, elden çıkarma işlemi iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmiş ise elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 81. maddesinin son fıkrasına göre, malların ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü’nce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü - TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

EVLERİNİ SATANLARI ENFLASYON KURTARDI

Uygulama örneği: Vatandaş X, 10.10.2020 tarihinde 3.000.000 TL ödeyip, satın aldığı bir konutu 01.08.2023 tarihinde 15.200.000 TL’ye satmıştır. Vatandaş X tarafından değer artış kazancı olarak beyan edilecek matrah tutarı ile ödenecek vergi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Alış ve satış işlemlerinin yapıldığı vergilendirme dönemlerinin bir önceki ayına ait Yİ-ÜFE oranları birbirine bölünecek ve endeks artış oranı tespit edilecektir. Söz konusu endeks artış oranı alış fiyatı ile çarpılıp, alış fiyatının endekslenmiş değeri bulunacaktır. 01.01.2006 tarihinden itibaren, endeksleme işleminin yapılabilmesi için (menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç) endeksteki artış oranının en az %10 olması gerekmektedir.

2020 yılı Eylül ayı Yİ-ÜFE oranı: 515.13

2023 yılı Temmuz ayı Yİ-ÜFE oranı: 2.511.75

Endeks artış oranı: %387.60

Değerlenmiş alış bedeli:

3.000.000 TL x (2.511.75/515.13) = 14.627.860,93 TL

Daha sonra; satış fiyatından alış fiyatının endekslenmiş değeri çıkarılıp, gayri safi hasılat yani reel kâr hesaplanacaktır. Söz konusu tutarın vergi uygulamasındaki ismi; istisna öncesi değer artış kazancıdır.

Değer artış kazancı:

15.200.000 TL - 14.627.860,93 TL= 572.139,07 TL

Değer artış kazancı tutarından düşülebilecek giderler ve istisnalar mevuttur. Örneğin; tapuda satıcının ödediği masraf vb. giderler (%2 oranında aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcıdan ve satıcıdan eşit olarak tahsil edilen tapu harcı) değer artış kazancı tutarından indirilebilir.

572.139,07 TL – (15.200.000 TL x %2) = 268.139,07 TL

Ayrıca 2023 yılında yapılan satış ile ilgili olarak, 55.000 TL’lik istisna tutarı değer artış kazancından indirilebilir. Bunun sonucunda; (268.139,07 TL – 55.000 TL) = 213.139,07 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar.

213.139,07 TL tutarındaki vergi matrahı için 2023 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre ödenecek vergi tutarı; 43.547,55 TL olarak hesaplanacaktır.

Yukarıdaki örnekte somut bir şekilde görüldüğü üzere; son dönemde Yİ-ÜFE’de meydana gelen olağanüstü artışlar, gayrimenkul satışlarından elde edilen gelir vergisine tabi kazançların vergisini sembolik hale getirmiştir. Yukarıdaki örnekte de görüldüğü üzere; 2020 yılında 3.000.000 TL’ye aldığınız konutu 2023 yılında 15.200.000 TL’ye satmanız durumunda değer artış kazancı olarak ödediğiniz vergi sadece 43.547,55 TL olmaktadır. Enflasyonun lehine sonuç doğurduğu mükellefler de olabiliyormuş! (Sözcü)

YARIN: EUROBONDLARIN VERGiLENDiRiLMESi
REKLAM ALANI
12- Anıl Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim A.Ş Yönetim Kurlu Başkan Yardımcısı Vahap Adıyaman Sözü Meslek Mensuplarına Verdi. Bu Bölümde Meslek Mensuplarından Gelen Sorulara Cevap Verildi.
REKLAM ALANI
Hazine ve Maliye Bakanlığı internet sitesinde 2024 yılı Ocak-Mart bütçe gerçekleşmelerini açıkladı. Merkezi yönetim bütçesi 2024 yılı Ocak-. . .
Mahalli idare seçimlerinden sonra göreve başlayan bazı yeni belediye başkanlarının önceki dönem belediye başkanlarından yüksek . . . . .
Sosyal güvenlik sistemimizin temel finansman kaynağını sigorta primleri oluşturmaktadır. Sistemin sürdürebilirliği açısından sigorta . . . . .
Bildik kuralı hatırlatayım; havuza dalmadan önce derin nefes almak iyi fikirdir. Ama havuza daldıktan sonra derin nefes almak kötü fikirdir. . . .
Yeni Türk Ticaret Kanunu kapsamında bağımsız denetime tabi olacak şirketlere ilişkin usul ve esasların belirlendiği 2012/4213 sayılı . . . . .
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) 5/1-ç bendi ile anonim şirketlerin kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıklarında çıkardıkları payların . . .
Sağlık Bakanı Fahrettin Koca, Merkezi Hekim Randevu Sistemi'nde (MHRS) yeni bir uygulamanın hayata geçirileceğini belirtti. . . .
Kurumlar vergisi beyan döneminin sona ermesine sayılı günler kaldı. Beyan dönemi, uzatma olmazsa 30 Nisan akşamı sona erecek.
Odalarının İlk Başkanı Olan Tuncer Ergen' i Vefatının 7. Yılında Anma Etkinliği Düzenliyor.
Bitcoin'de 20 Nisan gecesi gerçekleşmesi beklenen yarılanma (halving) yatırımcıların odağına yerleşti. İşte 10 soruda Bitcoin yarılanması . . ...
Başta binek otomobiller olmak üzere; kara, deniz ve hava taşıtlarından ÖTV, KDV ve MTV olmak üzere üç çeşit dolaylı vergi alınmaktadır. . . . .
Yeme İçme Hizmetlerinde KDV Oranı Uygulamasına İlişkin Tebliğ Taslağı Hakkında Basın Açıklaması
Ve nihayet “ülkenin kaderini tayin edecek” dediğimiz 31 Mart Yerel seçimleri sükûnet içerisinde yapıldı. . . . .
Mart ayı gerçek kişilerin, Nisan ayı ise kurumların yıllık beyanname verme ayı. Bu ay, kurumlar ve tabii ki kurumlar vergisi içerisinde en . . . .
Enflasyon, fiyatların zaman içinde artması anlamına gelir. Fiyat seviyeleri ne kadar hızlı artıyorsa enflasyon oranı da o kadar yüksektir. . . . .
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5-1/b maddesinde yurt dışı şirketlere ortak olan kurumların bu şirketlerden elde ettiği iştirak kazançlarına . . . .
(2024- 2023 - 2022 - 2021 - 2020 -2019 -2018 - 2017 - 2016 - 2015 - 2014 ve Diğer Yılları İçerir)
Bugün sizlere, Sosyal Sigortalar Kurumu’nun açıklanan 2023 yılı Faaliyet Raporu’nda yer alan bilgilerden hareketle; sosyal güvenlik . . . . . .