Ekonomist Özmumcu anlattı: Konutlarda yüzde 25 sınırı kalkınca uygulama nasıl olacak?
04 Temmuz 2024 Perşembe
Kiralara yüzde 25 sınırlaması uygulaması 1 Temmuz itibarıyla son buldu. Kiracılar ise yeni dönemdeki zam oranını ve nasıl etkileneceklerini . . .
Ekonomist Özmumcu anlattı: Konutlarda yüzde 25 sınırı kalkınca uygulama nasıl olacak?
Ekonomist Özmumcu anlattı: 
Konutlarda yüzde 25 sınırı kalkınca uygulama nasıl olacak?

Kiralara yüzde 25 sınırlaması uygulaması 1 Temmuz itibarıyla son buldu. Kiracılar ise yeni dönemdeki zam oranını ve nasıl etkileneceklerini merak ediyor.

Türkiye genelinde Haziran 2022'den bu yana kiralara yüzde 25 sınırlaması uygulaması sürüyordu. 2023 seçimlerinde ekonomi yönetiminin başına geçen Mehmet Şimşek bu uygulamayı kaldırma yoluna gitti. Söz konusu uygulama 1 Temmuz itibarıyla son buldu.

Peki yeniden başlayan TÜFE dönemi kiralarda nasıl hesaplanacak? Uygulama kalkmadan önce ev kiralayanlar zam oranını nasıl hesaplayacak?

Ekonomist ve Denetçi Müçteba Onurhan Özmumcu yeni dönemdeki hesaplamaları madde madde yazdı.

Özmumcu kendi adını taşıyan ve kişisel yazılarının yer aldığı sitede "Konut kira artışlarının ekonomik etkisi" başlıklı yazısında şunları kaydetti:

"Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi gereğince; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasına göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Aynı kanun maddesinin 3. Fıkrası gereğince de 5 yılını dolduran kiracılara emsal kira bedeli üzerinden kiracının aleyhine olmayacak şekilde kira bedeli düzenlemesi yapılabilmektedir.

8 Haziran 2022 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmesiyle mevcut TÜFE uygulaması yüksek enflasyonlu ekonomi nedeniyle hane halkının yüksek enflasyondan etkilenmesini azaltmak amacıyla konut kiralarında geçerli olmak üzere max. %25 lik bir oran sınırlaması getirilmiştir.

İş bu uygulamayla birlikte mevcut kiralar en fazla %25 oranında artırılabilecekti.

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %25 lik sınırlama kaldırılmış ve mevcut TBK 344. Maddesi gereğince on iki aylık TÜFE uygulamasına geri dönülmüştür.

İş bu uygulamaları bir örnekle anlatalım;

a)Kiracı A; konut kiralayan B ile 10 Haziran 2023 tarihinde 15.000,00 TL kira ödeme koşuluyla konut kiralama sözleşmesi imzalamıştır.

Mevcut sözleşme 10 Haziran 2024 tarihinde sona ermiş ve taraflar 1 yıl daha konut kiralama sözleşmesi imzalamışlardır.

Yeni dönemde ne kadar ödeyecek?

Kiracı A; konut kiralayan B’ye yeni kira döneminde ne kadar kira ödeyecektir?

Kiracı A; 8 Haziran 2022 döneminde yürürlüğe giren geçici madde gereğince mevcut kirasını yasal olarak %25 oranında artırıp; yeni kira bedelini kiralayan B’ye sınırlı zam oranıyla belirlenmiş zam tutarında ödeyecektir.

Mevcut Kira:15.000,00 TL

Zam Oranı: %25

Yeni Zamlı Kira Bedeli: 15.000,00 x (25/100)

Zam Yapılacak Tutar: 3.750,00 TL

Yeni Kira Bedeli: 15.000,00 +3.750,00 =18.750,00 TL

b) Mevcut kira sözleşmesi 10 Haziran 2023 değil de 10 Temmuz 2023 tarihinde imzalansaydı yeni zamlı kira nasıl olacaktı?

8 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe konan TBK geçici maddesi 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle sona erdiği için mevcut TBK 344. Maddesi uyarınca mevcut TÜFE ‘nin on iki aylık ortalaması esas alınarak yeni kira bedeli belirlenecektir.

Mevcut Kira: 15.000,00 TL

Zam Oranı: %65,07

Yeni Zamlı Kira Bedeli: 15.000 x (65,07/100)

Zam Yapılacak Tutar: 9.760,50 TL

Yeni Kira Bedeli: 15.000,00 + 9.760,50 = 24.760,50 TL

%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki kira zammı değişim oranı:

0,6507 / 0,25 = 2,6028 = %260,28= %260

%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki kira zam tutar oranı:

9.760,50 / 3.750,00 = 2,6028 = %260,28= %260

%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki yeni zamlı kira bedeli değişim oranı:

24.760,50 / 18.750,00 =1,3206 = 132,06 = %32

SONUÇ

TBK 344. Maddesi uyarınca konut kira artışlarında TÜFE ‘nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktaydı.

8 Haziran 2022 tarihli geçici TBK maddesiyle konut kira artışlarında %25 lik bir sınırlama getirilmiş ve iş bu geçici madde 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Yukarıdaki örneği baz aldığımızda %25 lik kira zam sınırlamasıyla mevcut TÜFE 12 aylık ortalaması karşılaştırması yaptığımızda ; kira zam oranı ve kira zam tutarı oranı karşılaştırmasında değişimin yaklaşık %260 olduğunu ; zamlı kira tutarı değişim oranının da yaklaşık %32 olduğunu gözlemlemekteyiz.

Ekonomik açıdan değerlendirildiğinde mevcut sınırlamaların TÜFE’nin baz etkisi sebebiyle TÜFE oranlarına geç yansıması ve de mevcut sınırlamanın ev sahibi kiracı ilişkileri açısından bakıldığında hukuki açıdan problemler yaratması sebebiyle çokta etkin olduğunu görmemekteyiz.

Aksine bir de yasal olmayan kayıt dışı kira zamları söz konusu olma riski arttığı için sınırlandırılmış kira zam oranlarının hem ekonomiye hem de hane halkına yararı olmamıştır.

Mevcut kanun düzenlemesinin tekrardan yürürlüğe girmesiyle hem konut kiralarındaki zam oranı hakkaniyetli bir düzene geri dönmüş hem de kiralanacak ev arzı ve kiracıların talebi açısından değerlendirildiğinde de daha dengeli bir duruma dönmüş bulunmaktadır. (Ekonomim)

Örneklemsel açıdan bakıldığında ise; her ne kadar kira zam oranı sınırlamasının mevcut TÜFE on iki aylık oranına göre oluşan zam oranına göre nominal açıdan bakıldığında getirilen sınırlama olumluymuş gibi gözükse de reel ekonomi şartlarında kayıt dışılık ve hukuki problemlere sebebiyet verme riski dolayısıyla mevcut yasal düzenlemenin hem ekonomik açıdan hem de hukuksal açıdan daha yararlı olduğu sonucu çıkmaktadır.

Ayrıca TÜFE nin baz etkisi sebebiyle mevcut kira artışlarının TÜFE ye geç yansımasından dolayı kayıt dışı belirlenen oransal artışların belli oranda önüne geçileceği için daha sağlıklı bir TÜFE , daha sağlıklı bir arz-talep ilişkisi ve dolayısıyla konut kiraları açısından enflasyon dikkate alındığında daha sağlıklı bir dezenflasyon politikası izlenebilecektir." (Ekonomim)
REKLAM ALANI
6- İç Ticaret Genel Müdürlüğü Ticaret Uzmanı Serdal Yeğen; Meslek Mensuplarından Gelen Soruları Yanıtladıktan Sonra Moderatör İstanbul SMMM Odası Başkan Yardımcısı Mahmut Şahin Katılımcılara ve Konuklara Teşekkür Ederek Bir Daha ki Etkinliklerde Buluşmak Üzere Semineri Sonlandırdı.
REKLAM ALANI
Üyelerimizin ve Stajerlerimizin Katılacağı Geleneksel Aşure Etkinliğimize Davetlisiniz.
TÜRMOB ve Meslek odalarımızı yönetenlere sesleniyoruz.
Limited şirketlerde sermaye payı, ortakların kanunen devretme hakkı bulunan bir malvarlığı kalemi olarak ortaya çıkıyor. Ancak, devir süreci . . .
Yeni vergi paketleri tartışılırken asıl gözden kaçan noktaların hatırlatılması ve izah edilmesi gerekmektedir. Vergi tevkifatı, asgari gelir vergisi . . .
TSK içindeki cemaatçi bir cuntanın, (yargı, emniyet, MİT ve bürokrasi içinde örgütlenmiş destekçileriyle birlikte) hükümete darbe yaparak . . . . .
İş sözleşmesi feshedilmeden önce ihtiyari arabuluculuk ile sözleşmenin sonlandırılması fesih gibi değil, ikale sözleşmesi gibi . . . . . .
3201 sayılı Kanun’a göre Türk vatandaşları ile doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenlerin . . .
SPK ya tabii şirketlerin dahi Bilançoları zaman zaman ek süre ile tamamlanmaktadır.
Vergi yasalarında kapsamlı değişiklik içeren ancak henüz Meclis’e sunulmayan yasa teklifinde yer alacak olan “ticari kazanç elde eden . . . . .
Milli Savunma Bakanlığı, 2024 yılının ikinci yarısı için bedelli askerlik tutarını 217 bin 871 TL olarak belirledi.
Özel sektör işçi ve işveren tarafını ilgilen­diren kıdem tazminatında yaşanan so­runlar, son 20 yılda neredeyse dört yılda bir hükümet . . . . .
Bilindiği üzere, vergi kanunları hükümleri uyarınca 31.12.2023 tarihli bilançolar enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuş olup . . . .
YÖK Başkanı Erol Özvar, devlet üniversitelerindeki ikinci öğretim programlarının kapatıldığını açıkladı.
Siz sahiden enflasyonun düşürülebileceğine inanıyor musunuz? Uzun süredir yaptığım saha ziyaretlerinde, yurt gezilerinde, organize sanayi . . . .
Türkiye yeni vergi kanununa kilitlenmişken torbadan başka bir şey çıktı. AK Parti Meclis grubuna 5 Temmuz 2024 tarihinde bir kanun teklifi sunuldu.
Bu köşede zaman zaman, yorumda sınırla, kanunlarda yer alan şekli şartların esası ne ölçüde etkilediğiyle ilgili makaleler yazıyorum.
Türkiye Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler ve Yeminli Mali Müşavirler Odaları Birliği (TÜRMOB) düzenleme hazırlıkları süren. . . . . .
9. Yargı Paketi nihayet Meclise sunuldu. Son yılların yasama pratiğine bakıldığında, iktidar kanadından gelen torba kanun tekliflerinin hızla . . .