Danıştay'dan ofisi konut olarak satanlara kötü haber
03 Aralık 2021 Cuma
Abdullah Tolu
Danıştay tarafından verilen son kararlar, vergi uygulamasında gerek Maliye gerekse mükellefler yönünden oldukça etkili sonuçlar doğurmaya başladı.
VERGİ KURDU

Danıştay'dan ofisi konut olarak satanlara kötü haber

Abdullah TOLU
abdullah_tolu@hotmail.com

Danıştay tarafından verilen son kararlar, vergi uygulamasında gerek Maliye gerekse mükellefler yönünden oldukça etkili sonuçlar doğurmaya başladı. Maliye’nin yaptığı düzenlemelerin yargısal denetimi dışında, günlük işlemlerde karşılaşılan pek çok vergisel sorun da, bu kapsamda çözümlenmeye ve netleşmeye başladı. Bazıları hariç, bu kararların çoğu alkışlanacak düzeyde. Rahmetli Hocam Prof. Dr. Şükrü KIZILOT, sık sık “İyi ki Danıştay var” derdi. Bazı eleştirilerimiz olsa da, biz de “İyi ki Danıştay var!” diyoruz.

Yalnız, tartışmalı vergisel konuların çözümünde idari ve yargısal süreç çok uzun olabiliyor, hatta yılları bulabiliyor. Örneğin; 5, 10, 15 yıl gibi. Bu da, hem Maliye’yi hem mükellefleri hem de yargıyı yoruyor. Bunun yanı sıra, bazı belirsizliklere de neden olabiliyor. Bu nedenle, bazı konularda çok ısrar etmemek, direnmemek gerekiyor, çünkü bu gereksiz ısrar ve dirençler olayı çözümsüzlüğe itiyor.

Bu konulardan birisi de, kamuoyunda 10 -12 yıldır tartışmalı olan “ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı”nda uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Danıştay, yaşanan uzun bir süreç sonunda bu soruna da son noktayı koydu! Danıştay’ın vergi davalarına bakan iki dairesi (4 ve 9. Daireler) aynı yönde yeni tarihli iki karar verdi.

Danıştay’ın son noktayı koyduğu tartışmalı konu ne ile ilgili?
Danıştay’ın son noktayı koyduğu tartışmalı konu, “ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı”nda uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Tabi, konu sadece KDV oranı ile sınırlı kalmıyor, KDV iadesine kadar giden önemli bir süreci de başlatıyor. Geçmiş dönemde ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak yer alan taşınmazlar konut olarak satılarak, KDV iadesi alındı.

Ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazlar konut olarak nasıl satılabiliyor anlaşılır gibi değil. Normal koşullarda satılmaması lazım, ancak geçmiş dönemlerde böyle bir şey yaşandı ve maalesef halen de yaşanıyor!

Şimdi, bunun nedenini merak ediyorsunuz değil mi? İşte nedeni!

Her şey Maliye’nin görüş değiştirmesiyle başladı
KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranları, tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor, net alanı 150 m2'ye kadar olan konut satışlarında yüzde 1-8, net alanı 150 m2'nin üzerindeki konutlar ile işyeri – ofis – dükkan satışlarında ise yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Ancak, Maliye, 2011 yılında yayınladığı bir Sirküler ile ezber bozan bir görüş değişikliğine giderek, uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edileceğini, rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken ve net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde yüzde 1 (büyükşehirlerdeki konutlar için getirilen yeni düzenleme kapsamına girenlerde ise tabi oldukları oranda), 150 m2 ve üzerindekilerde ise yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).

Maliye, bu sirkülere dayanarak, bu konuda çok sayıda özelge de verdi (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)

Bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’yi geçmeyen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde, bu satışların indirimli oranda (yüzde 1, 8) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin nakden veya mahsuben iade olarak talep edilebilmesi sonucunu doğurdu. Maliye, bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi de yaptı.

Maliye, 2014 yılı sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçti
Maliye, yapmış olduğu hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu yeni görüşünden vazgeçerek, tekrar doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı (GİB. İzmir VDB.nin 8/4/2015 tarih ve 21152195-35-02-174, Sivas Defterdarlığı'nın 16/3/2015 tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 sayılı özelgeleri). Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.

Maliye yaptığı KDV iadelerini cezalı olarak geri istedi
Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükellefler adına eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler nedeniyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak geri istedi.

Olay yargı’ya taşındı
Maliye’nin önceki görüşüne göre işlem yapıp, düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları yargıya taşıdı.

Vergi Mahkemeleri Maliye lehine karar verdi
Vergi Mahkemeleri bu konuda Maliye’yi haklı buldu, taşınmaz teslimlerinde esas alınması gereken kıstasın, inşaat ruhsatı ve tapu  kayıtlarının esas alınması gerektiği,  kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı, aksi halde, bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirilmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı, bunun da vergilendirme tekniğine aykırı bir durum oluşturacağı şeklinde kararlar verdi (Örneğin, Ankara 2. Vergi Mahkemesi’nin  16/5/2017 tarihli ve E.2016/1920, K.2017/686 sayılı Kararı).

Danıştay 4. Dairesi: Maliye haklı, tapu kayıtları esas alınmalı
Danıştay 4. Dairesi, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine hükmetti (Danıştay 4. Dairesi’nin 08.06.2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı Kararı). Yani, Danıştay 4. Dairesi bu Kararı ile, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun nasıl tespit edileceği hususuna açıklık getirerek, yaşanan tartışmalara son noktayı koydu!

Bu konudaki açıklama ve yorumlarımızı 11 Ekim 2021 tarihinde Dünya Gazetesi’nde yayınlanan “Danıştay konut mu iş yeri mi tartışmasına son noktayı koydu!” başlıklı yazımızda bulabilirsiniz. Bu defa Danıştay 9. Dairesi benzer bir karar verdi!

Danıştay 9. Dairesi aynı konuda açılan bir dava ile ilgili olarak verdiği kararda, ruhsatta ve tapuda ofis olarak gösterilen bağımsız bölümlerin konut olarak satılmasının söz konusu olamayacağını, kat yönetim planında ofislerin konut olarak kullanılmasına karar verilmesinin herhangi bir öneminin bulunmadığını, bu konuda resmi tapu kayıtlarının esas alınması gerektiğini, konut olarak yüzde 1 KDV uygulanarak satılan taşınmaz nedeniyle tarh edilen yüzde 17’lik KDV’de kanuna ve hukuka aykırılık bulunmadığını belirtti (Danıştay 9. Dairesi’nin 07.10.2021 tarihli ve E.2018/2060, K.2021/4580 sayılı Kararı).

Danıştay’ın verdiği bu kararlar tartışmayı bitirdi!
Evet, Danıştay 4 ve 9. daireleri tarafından verilen bu kararlar, kamuoyunda 10 -12 yıldır tartışmalı olan “ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı”nda uygulanacak KDV oranı ile ilgili tartışmayı bitirdi, sonlandırdı! Ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında, tapu kayıtlarının esas alınması ve yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyor. Alıcıların bu taşınmazları hangi amaçla satın aldıklarının veya bunları hangi amaçla kullanacaklarının herhangi bir önemi bulunmuyor. Satılan taşınmaz tapu kayıtlarında konut olarak yer alıyorsa, konutun tabi olduğu KDV oranında; işyeri olarak kayıtlıysa işyerinin tabi olduğu oranda KDV hesaplanması gerekiyor.

Sonuç olarak;

Danıştay yine kamuoyunda tartışılan önemli bir konuyu daha açıklığa kavuşturmuş bulunuyor. Taşınmaz satışlarında alıcıların kullanım şekli veya satın alma amacının değil, tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının tapu kayıtlarına göre belirlenmesi gerekiyor. Biz de bu görüşe aynen katılıyoruz. Aksine bir düşünce, işi çıkmaza sürükler, uygulamada tereddütlere neden olur. Taşınmaz satışlarında tapu kayıtlarının esas alınmasından başka bir çare ve yol bulunmuyor. 
Yücel Akdemir (İstanbul SMMMO Başkanı) , Halim Bursalı - (İstanbul SMMMO Y.K.Ü) ve Serkan Sünmez - (İstanbul TESMER Eğitmeni)
REKLAM ALANI
Dr. SMMM Mete Akyol'la "Kriz ve Krizlerin Finansal Tablolara Etkisi" Canlı Yayında Masaya Yatırılacaktır.
Ali Gökçe'nin Aramızdan ayrılışının 2. yılı anısına yapılacak olan anma etkinliğine siz değerli dostlarımızı bekliyoruz.
"Kişisel Verilerin Korunması Kanunu" Konulu Etkinliğe Davetlisiniz.