Danıştay hasılat paylaşımına son noktayı koydu!
26 Eylül 2022 Pazartesi
Danıştay, inşaat sektörü açısından son derece önemli ve yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, . . .
Danıştay hasılat paylaşımına son noktayı koydu!
VERGİ KURDU

Danıştay hasılat paylaşımına son noktayı koydu!

Abdullah TOLU
abdullah_tolu@hotmail.com

Danıştay, inşaat sektörü açısından son derece önemli ve yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu. Aslında bu konuda daha önce bir karar vermişti, ancak vergi kamuoyunda aynı görüşün sonraki kararlara yansıyıp yansımayacağı hususunda ciddi tereddütler bulunuyordu. Ancak, beklenen olmadı, Danıştay’ın yeni tarihli kararları da, ilk kararının devamı niteliğinde oldu, konu ile ilgili hemen herkeste oluşan tereddütler de ortadan kalkmış oldu.

Konu tam olarak ne ile ilgili?
Evet, konu, en az iki tam yıl süreyle şirketlerin aktifinde kayıtlı bulunan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından yararlanılıp yararlanılamayacağı ile ilgili. Bu konu yıllarca Maliye ile mükellefler arasında ciddi tartışmalara ve ihtilaflara neden oldu ve olmaya da devam ediyor. Danıştay ilk verdiği karar ile yeni verdiği son tarihli kararlar sonrasında bu ihtilaflı konuyu açıklığa kavuşturdu, netleştirdi.

Bu konuyu daha önce gündeme getirmiştik!
Aslında bu konuyu ilk defa Yaklaşım Dergisi’nin Nisan 2013 sayısında yayınlanan yazımda dile getirerek, şirket arsalarının hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere verilmesi halinde, bu işlemin nakit karşılığı bir arsa satışı olduğunu ve satış işleminden doğan kazancın kurumlar vergisinden, satış işleminin ise KDV’den istisna olduğunu belirtmiştim. Daha sonra, bu konuyu Dünya Gazetesi’nde 7 Aralık 2021 tarihinde “Vergi Kurdu” adlı köşemde yayınlanan “Hasılat paylaşımında KV ve KDV istisnasına yargı onayı” başlıklı yazımda yeniden gündeme getirmiş ve çok sayıda geri dönüş almıştım.

Hasılat paylaşımı modeli nedir?
Hasılat paylaşımı, son yıllarda kat karşılığı inşaat modeline alternatif olarak ortaya çıkan ve giderek yaygınlaşan bir bina inşaat yapım modeli. Başlangıçta sadece TOKİ ve Emlak Konut tarafından kullanılmakta iken, son dönemlerde özel inşaat işlerinde de sıkça kullanılmaya başlandı. Hasılat paylaşımı esası, kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanıyor. Hasılat paylaşımı sözleşmesi ile, arsa sahibi arsasını müteahhide satacağını, müteahhit ise inşa ettiği binadaki bağımsız bölümlerin satış bedelinin belli bir yüzdesini arsa sahibine arsa satış bedeli olarak ödeyeceğini karşılıklı olarak taahhüt ediyorlar. Hasılat paylaşımı modelinin aslında para karşılığı arsa satışından bir farkı bulunmuyor. Yapılan sözleşme, bir nevi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi. İşin başında arsanın satış bedeli henüz belli değil ve inşa edilecek bağımsız bölümlerin satışı gerçekleştikçe ortaya çıkıyor. Müteahhit inşaatın yapımından, inşaatın projelendirilmesi, izin ve ruhsatların alınması, tanıtım, pazarlama, müşteri bulma, müşteriye satış vb. projeyle ilgili tüm iş ve işlemleri üstleniyor. Hasılat paylaşımı esasına göre inşa edilen konut ve işyerlerinin satışında fatura müteahhit tarafından düzenleniyor, tapu devirleri arsa sahibi şirket tarafından yapılıyor. Hasılat paylaşımı modelinde, inşa edilen konut ve/veya işyerlerinin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine kalan kısmı, arsa satış bedeli olarak değerlendiriliyor.

Konu ile ilgili yasal mevzuat nasıl?
Hasılat paylaşımının vergilendirilmesiyle ilgili gerek Kurumlar Vergisi ve gerekse KDV Kanunlarında özel bir düzenleme bulunmuyor. Sadece Maliye’nin yayınladığı 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde, “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. adlarla yapılan işlerin, “arsa karşılığı inşaat işi” kapsamında değerlendirileceği açıklanmış bulunuyor.

Ancak, şirket aktifine kayıtlı arsaların satışında uygulanacak vergi istisnalarına ilişkin olmak üzere birisi Kurumlar Vergisi Kanunu ve diğeri de KDV Kanunu’nda olmak üzere aşağıdaki iki düzenleme bulunuyor.

Birincisi: Şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazancın yüzde 50’si kurumlar vergisinden istisna bulunuyor. Ancak, taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamına girmiyor (KVK. Mad.5/1-e). Ayrıca, istisna uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek, satan şirketin mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekiyor. Bu nedenle, taşınmazların para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmiyor. Kat karşılığı arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de, bu istisna uygulanmıyor (1 Sıra No.lu KVK Genel Tebliği).

İkincisi: Şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri KDV’den de istisna bulunuyor. Yine, kurumlar vergisinde olduğu gibi, taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan şirketlerin bu amaçla iktisap ettikleri taşınmazların satışında KDV istisnası uygulanmıyor (KDVK. Mad.17/4-r). Ancak, kurumlar vergisinden farklı olarak, arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi işlemi KDV açısından trampa kapsamında teslim sayıldığından, şirketlerin faaliyetlerinin taşınmaz ticareti kapsamına girmemesi kaydıyla kat karşılığı arsa teslimleri KDV’den istisna bulunuyor. KDV istisnası, kurumlar vergisi istisnası ile birbirine paralel veya birbirine bağlı olarak uygulanmıyor.

Maliye, hasılat paylaşımında KV ve KDV istisnalarının uygulanamayacağı görüşünde!
Maliye, “şirket aktifine kayıtlı arsaların hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere tesliminin taşınmaz ticareti olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satıştan doğan kazancın kurumlar vergisinden ve satış işleminin de KDV’den istisna tutulmasının mümkün bulunmadığı” görüşünde (GİB. Büyük Mükellefler VDB’nin, 18.04.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.99.16.02-KVK-5/1-e-102 sayılı Özelgesi).

Bu görüş uzun yıllardan bu yana aynı, hiç değişikliğe uğramadı, uygulamada hala bu doğrultuda yürütülüyor!  

Danıştay’ın ilk kararı: Hasılat paylaşımında KV istisnası uygulanabilir!
Danıştay’ın konu ile ilgili olarak verdiği ilk karar, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi istisnasının uygulanabileceği doğrultusunda (Danıştay 4. Dairesi’nin 29.12.2020 tarihli ve E.2016/18590, K.2020/6633 sayılı Kararı).

Danıştay’ın son kararları: Hasılat paylaşımında KV istisnasından yararlanılabilir! 
Danıştay’ın son verdiği kararlar da, ilk kararı ile aynı doğrultuda. Yani, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, bu işlemin taşınmaz ticareti olarak değerlendirilemeyeceği ve kurumlar vergisi istisnasından faydalanılabileceği şeklinde. Son tarihli kararların özeti ise şu şekilde:

“En az iki tam yıl şirket aktifinde yer alan taşınmazın hasılat paylaşımı usulüyle müteahhide verilmesi, hasılat payı karşılığı arsa satışı olup, bu satışta trampa bulunmadığı gibi, arsa sahibinin arsa karşılığında bağımsız bölüm alması da söz konusu değildir. Burada arsa sahibi şirket sadece satmış olduğu arsanın parasını tahsil etmektedir. Bu nedenle, iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti olmayan şirketin hasılat paylaşımı modeliyle yaptığı bu arsa satışının Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinde yer alan istisnadan faydalandırılması gerekir.” (Danıştay 4. Dairesi’nin 24.02.2022 tarihli ve ve E.2019/7218, K.2022/1109, aynı tarihli ve E.2018/3530, K.2022/1107 sayılı Kararları).

Danıştay kararları KDV istisnası için de aynen geçerli!
Yukarıda yer alan Danıştay kararları her ne kadar kurumlar vergisi istisnasına yönelik olarak verilmiş ise de, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan aynı nitelikli KDV istisnası içinde aynen geçerli bulunuyor. Dolayısıyla, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere vermeleri halinde KDV istisnasından yararlanmaları mümkün bulunuyor.

Peki, şimdi ne olacak?
Bu konuda Maliye ve Danıştay maalesef farklı görüşte! Maliye, mevcut görüşünde hala ısrarlı ve uygulamayı da bu görüşü doğrultusunda devam ettiriyor. Danıştay ise, esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin arsa satışı olduğu ve taşınmaz ticareti kapsamında değerlendirilemeyeceği, kurumlar vergisi ve KDV istisnasından faydalanmaları gerektiği görüşünde. Danıştay’ın bu konudaki kararları da artık yerleşik hale gelmeye başladı.

Bize göre, Maliye’nin mevcut görüşünü en kısa sürede Danıştay’ın yerleşik hale gelen kararları doğrultusunda değiştirmesi ve uygulamasını “esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin nakit karşılığı bir arsa satışı olduğu ve satış işleminden doğan kazancın kurumlar vergisinden, satış işleminin ise KDV’den istisna olduğu” şeklinde yönlendirmesi gerekiyor.

Şirketler bu durumda ne yapmalı? Maliye’den özelge mi istemeli?
Bu konuda en doğru yol, Maliye’ye başvurulup özelge alınması. Ancak, şu anda böyle bir özelge talep edilse, cevap yüzde yüz olumsuz olacak gibi görünüyor!

Ancak, bu durum, arsalarını bu şekilde hasılat paylaşımı esasıyla müteahhitlere verecek olan şirketleri de ister istemez bir karar vermeye zorluyor!

Bize göre, aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan arsalarını hasılat paylaşımı modeliyle müteahhitlere veren şirketler kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından faydalanmak istiyorlarsa hiç riske girmelerine gerek yok, ihtirazı kayıtla beyannamelerini verip, dava açmaları yeterli! Emsal Danıştay kararları var. Ancak, dava süreci biraz uzun, bunu da gözönüne almalarında fayda var.

En kısa yol, Maliye’nin bu konuda yerleşik hale gelen Danıştay kararlarına uyması ve mevcut görüşünü değiştirmesi! Bu da çok zor olmasa gerek.

Ne dersiniz? (Dünya)
REKLAM ALANI
7- Uyumsoft Yetkilisi Esin Çatıkkaş, Uyumsoft Olarak Vermiş Oldukları Hizmetler Hakkında Bilgi Vermek İçin Kürsüye Davet Edildi.
REKLAM ALANI
Tekirdağ Sosyal Güvenlik İl Müdürü Fatma Derya ALAN, Sosyal Güvenlik Kurumu “2022 Yılı Bilgilendirme ve Rehberlik Faaliyetleri” . . .
Okurlara yararlı olabileceği inancı ile her ay, bir önceki ayın önemli ve pek çok mükellefi ilgilendirebilecek özelgelerinin özetlerini yayınlama . . .
04.01.1961 tarih ve 213 sayılı VUK’un 359’uncu maddesinde vergisel işlemler yönünden kaçakçılık suçları hüküm altına alınmıştır. Buna göre . .
Vergi hatalarının düzeltilmesiyle ilgili Ağustos ve Eylül aylarında altı makale yazdım. Birinci makalede genel olarak mevzuatı özetleyip bir . . .
2022 yılı sona yaklaşırken işletmelerimiz ve kurumlarımızın alacaklarının tahsil edilebilme risk derecesini değerlendirmeleri, gerçek
Bazı yasal düzenlemelerin uygulamasına baktıkça, insanlarımız bunlardan yararlansın diye mi yoksa yararlanmasın diye mi çıkarıldığını . . .
9 Kasım 2022 tarih ve 32008 sayılı Resmi Gazete’de “7420 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde . . .
TÜRMOB bilindiği gibi ülkedeki mali müşavir ve yeminli mali müşavirlerin üye oldukları bir birliğin adı
Ücretli çalışanlar için vergi diliminde tarife tartışmalarına son vermek için, ücretlilere farklı, diğer 6 gelir unsurlarına ise ayrı beyanname . . .
2022 yılı için % 122,93 (yüz yirmi iki virgül doksan üç) olarak tespit edilmiştir.
Bilindiği üzere Türmob seçimleri 7 yönetim çağdaş, 2 yönetim meslekte birlik üyesi ile sonuçlanmıştı.
Tüm Öğretmenlerimizin 24 Kasım Öğretmenler Günü Kutlu Olsun... İktisadi Dayanışma Haber Ajansı
Hazine ve Maliye Bakanlığı, ekim ayı Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşme Raporu'nu açıkladı. Ekim ayında bütçe gelirleri, geçen yılın aynı . . .
Konya Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası’nın üyelerine ve stajyerlerine yönelik eğitim faaliyetleri, “Yeniden Değerleme ve Vergi . . . .
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 48’inci maddesi uyarınca “Bu kanuna göre vergisi ödenmeden veya eksik ödenerek yurda sokulan . . . .